בשנים האחרונות, פולין צמחה כיעד פופולרי לישראלים המחפשים נדל”ן בחו”ל בין אם זה להשקעה ובין אם זה למגורים כהכנה לתהליך הגירה ואם זה כבסיס לעסק אירופאי יציב.

שוק הנדל”ן בפולין הוא שוק אטרקטיבי שמתפתח כל הזמן, עם מחירים ידידותים ומציע חזון ותשואה חיובית רחבה, לכל מי שמחפש להשקיע בנכסי נדל”ן באירופה. פולין כלכלה יציבה בזכות מטבע יציב וחברות באיחוד האירופי המשותף כ20 שנה, מה שמבטיח ביטחון בהשקעות נדל”ן – זהו יתרון מרכזי בהחלטתכם להשקיע בנדל”ן בפולין.

בחודשים האחרונים בעקבות הטלטלה העולמית וחוסר הודאות הכלכלית, מספר הפניות אלינו גבר והגיע זמן להקדיש כתבה לנושא.

השקעה בפולין ופתיחת עסקים

פולין היא אחת המדינות היציבות באירופה עם קצב צמיחה מתמיד והמדינה המובילה בקרב הגוש הקומוניסטי לשעבר. יש להזכיר שפולין גם חברה מלאה בנט”ו, מה שמבטיח ביטחון בגבולות. המדינה שמרה על המטבע המקומי (PLN – זלוטי) וזו אחת הסיבות שכלכלת פולין פחות תנודתית ופורחת.

להבדיל מהרבה מדינות אירופאית אחרות, בפולין גם אזרח זר  יכול לפתוח עסק ולנהל אותו ללא חובת צירוף שותפים פולנים. רגולציות בנושא זה הן מאוד פשוטות וברורות.

במקרים רבים ניתן להשתמש בעסק שהוקם על ידי יזם ישראלי לטובת קבלת אישורי שהייה זמניים (ובעתיד גם קבועים) לעובדי החברה. כלומר – זה אחד המסלולים ללגליזציה חוקית באירופה.

פולין נחשבת מדינה לא אנטישמית (אנחנו מציינים זאת מנתונים סטאטיסטים שמתפרסמים ומזווית מבט שלנו כישראלים שגרים ומתפרנסים כאן כבר הרבה שנים). היא מאוד טולרנטית וידידותית לישראלים ואנשי עסקים זרים ככלל.

נדל”ן בפולין ב “גובה העניים”

תקופת מגפת הקורונה גרמה לשינויים רבים במפת הנדל”ן הפולני. הנדל”ן העסקי ונדל”ן הדירות והבתים למגורים השתנה. השתנו ההעדפות והביקושים של הפולנים עצמם וגם של משקיעים זרים.

אי היציבות בעולם גרמה כתוצאה מהמגפה והמלחמה שפרצה בין רוסיה ואוקראינה ובעקבות כך תזוזת המעצמות (ארה”ב ואירופה מצד אחד ורוסיה וסין מצד שני) לעליה בביקושים להשקעות סולידיות ופחות אמון בהשקעות בבנקים עם ריבית נמוכה שנשחקת כתוצאה מאינפלציה גבוהה ועליית מחירים בכל העולם. תחום הבנייה פורח בפולין ויש ביקוש רב להשקעות, כתוצאה מכך היצע רב של נכסים למכירה ופרויקטים חדשים שנבנים.

בעקבות משבר המשכנתאות (2007-2008) והריבית הגבוהה הנוכחית בעולם, לא קל למשפחה עם הכנסה בינונית בפולין או ללא הון עצמי גבוהה לקבל מימון בנקאי ולכן זה מעלה את מחירי השכירות כמעט בכל עיר גדולה בפולין.

תשתיות הכבישים והרכבות מתפתחות במהירות וזה חושף הזדמנויות נוספות של אזורים\ערי לווין/פרוורים  לכניסה של משקיעים.

עליה מתמדת במספר הסטודנטים מכל העולם (כולל מאות סטודנטים מישראל לרפואה) באוניברסיטאות שונות ברחבי פולין – עוד הזדמנות להשקעות לדירות סטודנטים וענף שלם שמתגלגל מסביב לכל מוסד לימודי גדול.

קבלת 2 מיליון פליטים אוקראינים לתחומי פולין בעקבות המלחמה יצר ביקוש אדיר לשכירות ובעקבות כך לתשואות פנומינליות לבעלי דירות.

קצת מספרים

הכלכלנים חוזים עלייה של 10-20% בשנה במחירי הנדל”ן הפרטי (מגמה שנמשכת כבר מ2008). דירות, מגרשים, בתים וקוטג’ים. זאת אומרת, המחירים עולים בהתמדה והמגמה זו תמשך עוד זמן מה. במילים האחרות – “הקרן” של השקעה על הנכס עולה בקצב קבוע וגבוהה .

השקעה עם סיכון נמוך בנדל”ן (למשל בדירה להשכרה) מניב תשואה של 7-9% שנתי ( אחרי תשלום המס כחוק 8.5%).

דוגמה פשוטה :

• דירה של 3 חדרים, 62 מ”ר, בבניין לא חדש, אחרי שיפוץ – 520.000 זלוטי ( כולל דמי תווך ומס רישום וקנייה)
• שכ”ד נטו ( אחרי תשלום מס של אדם פרטי על הכנסה מהדירה) – 2800 זלוטי לחודש ( עם הצמדה לאינפלציה)
• זאת אומרת שתוך 14 שנה ההשקעה חוזרת והנכס נשאר בבעלותכם . זה אומר – 7% רווח נקי בשנה + עלייה במחיר הנכס עצמו כ10% בשנה.

הנוסחה הפרימיטיבית הזו מתייחסת להשקעה של “עצלנים”, שמחפשים שוכר לטווח ארוך. אם בחרת אותה השקעה להשכרה לטווח קצר (למשל סטודנטים, תיירות וכו’) – התשואה עולה אך יחד עם זה גם דמי טיפול וניהול.

היכן המלכודות ?

עד עכשיו מסרנו תמונה די “ורודה” אך יש גם מלכודות בדרך.

• בחירה לא נכונה של הנכס, אבחנה שגוייה של מיקום ופוטנציאל.
• אופן רישום ומסמכים נלווים – זה תורה שלמה שצריך לדעת את הדקויות על מנת שזה לא ישליך בהמשך על המכירה, מיסוי, ירושה וכדומה.
• תשלומי מס ו\או ניהול החברה (אם מדובר על רכישה על שם החברה) – יש כמובן את החוק “היבש” אבל יש גם את ניסיון החיים ואנשי המקצוע הנכונים, שלא ניתן להתעלם מהם. על תצטרפו לשורה של יזמים ישראליים שהעתיקו את ניסיונותיהם והצלחתם בישראל למציאות של פולין.כמו בכל מדינה גם לפולין יש את התרבות העסקית והגישה העסקית השונה לחלוטין מישראל. זה ניתן לביטוי בניהול העסק וגם מבחינת שיטות וגישות עסקיות וניהוליות
• מחסום שפה

 מיתוסים בנוגע לנדל”ן בפולין

• “רכישת נדל”ן בפולין מקנה אישור שהייה \\ אזרחות” – זה לא נכון. גם את/ה יכולים לקנות דירה בפולין ללא האישורים שפורטו.
• “בכל מקום ניתן להסתדר באנגלית” – לצערנו זה לא כך, בכל המוסדות הממשלתים לא ישוחחו איתכם באנגלית
• ” אקנה מגרש ואבנה עליו בית” – בעייתי ללא גישה נכונה. לפי החוק בפולין, אם אינך אזרח פולין הנושא מצריך אישור מיוחד לרכישת קרקע. ניתן לעקוף את זה בצורה חוקית, אבל לזה נדרש הזמן והשקעה
• “אקנה דירה ואשפץ לבד” – חומרים, סטנדרטים, שיטות בניה וחוקים של בית משותף שונים לחלוטין מאלו בישראל.

מה אנו מציעים ? היכן הידע והניסיון שלנו יכולים לעזור לכם ?

אנחנו ישראלים, אנשי עסקים ובעלי חברות בפולין. מתגוררים ועובדים כאן כבר שנים רבות. חווינו תקופות שונות, עליות וירידות, עברנו משברים גלובלים שהשפיעו גם על פולין ופתרנו בעיות. יש לנו ניסיון רב וידע עם החוק המקומי, הכרות עם אנשי מקצוע אמינים ומקצועיים שמשתפים איתנו פעולה שנים רבות, ידיעת השפה והבנה של המנטליות (של ישראלים ושל הפולנים).

אנו עובדים בתחום הנדל”ן, עסקים ולגליזציה ולכן אנו מסוגלים לראות את ה”תמונה” המלאה ולא פרגמנטים מפוזרים. נדע להביא אתכם מנקודה A לנקודה Z .

• שיחה הראשונה ותאום ציפיות בהתאם לתקציב ומטרת ההשקעה
• חיפוש ואנליזה של אותם סוגי נכסים באזור מוגדר
• ניהול מו”מ בנוגע לרכישה
• דאגה לאנשי מקצוע כמו מתורגמן , נוטוריון, עורך דין וכל בעל מקצוע אחר שקשור לתהליך הרכישה
• פתיחת חשבון בנק \\ פתיחת חברה
• השבחה של הנכס \\ שיפוץ \\ אבזור וכל דבר שיידרש . כולל פיקוח
• טיפול במציאת שוכר \\ ייצוג שלכם מול הלקוח
• פתרון בעיות שותפות

אנו יכולים לתת מענה מלא ומקיף לבקשתכם ולווי שוטף לאורך הדרך- בעברית כמובן 😊

עלות השירות שלנו? –  מחיר השירות תלוי בדרישתכם, כל מה שמחוץ למסגרת של שיחת היכרות הינו בתשלום הוגן ומוצדק.

על כל תשלום אנו מוציאים חשבונית מס, כך שאם אתם בעלים או מייצגים חברה רשומה – זה הוצאה מוכרת לכל דבר.

אנחנו לרשותכם בכל שאלה ובכל נושא שקשור לרכישה או ניהול נדל”ן בפולין.

לסיכום, פולין מציעה הזדמנות מושלמת לישראלים המחפשים להשקיע בנדל”ן בחו”ל.

עם שוק נדל”ן רחב ורווחי ומחירים אטרקטיבים עדיין שעולים משנה לשנה, ישנה יכולת למצוא נכסים שישראלים יכולים להנות מתשואות גבוהות. תמיד חשוב להעזר ביועץ מקומי המבין את השוק ויכול ללוות אתכם בצורה טובה ובטוחה.

גיא ועידן